資産形成を目指す|投資用マンションで押さえておきたいポイントとは?

マンション投資
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平成28年の路線価が発表されました。全国のトップは31年連続で、東京の銀座中央通りとのことですが、全国の平均値が8年ぶりに上昇とのことで不動産市場に注目が集まっています。というのも、世界的な経済不安に加えてイギリスのEU脱退決定により、投資資金がどこに流れるのかが注視されているからです。実際に安全資産と見られる円が買われて円高が一気に進んでいます。そして不動産市場にも投資資金が流れることが予測されます。

不動産による資産形成はいつの時代も人気があります。バブルの頃は値上がりを求めて、バブル崩壊後は安くなった物件で安定収入を得るために、それぞれの時勢に応じた運用ができることも理由です。そしてサラリーマンでもマンション経営ができるとあって、不動産セミナーの参加者もこの時期増えています。

ワンルームマンション経営の電話営業を受けたことがある人は、少なくないかと思います。
「そんなお金はないよ・・・」
そう思う人も多いことでしょう。ましてや、自宅のローンを抱えているのに、これ以上ローンなんて組めるはずが・・・そんな声も聞こえてきそうです。

では、マンション経営とはどんなものなのか、詳しくご存知でしょうか。実際に資産運用を行っている人は、特別高収入を得ている人なのでしょうか。実は意外な事実があることを知っておいて損はないと思います。そして、マンション経営を検討する上で大切なことは何なのか、運用の仕組みを紹介しながらお答えしたいと思います。

そもそもマンション経営って何?

資産形成とも言われるマンション投資、あるいはマンション経営など呼び方は色々ありますが、運用の基本は同じです。ただし、投資として捉えるのか資産形成と捉えるのかによって、その方法は若干異なります。

基本はマンションを購入して、人に貸すというものです。家賃収入を得ることにより、購入のために借りたお金を返す形になります。投資用マンションという言葉をよく聞きますが、明確に投資用と銘打った物件は実はありません。強いて言えばワンルームは実質投資用に分譲されています。けれどもファミリーマンションなどは、購入者が居住することを管理規約では定めています。とは言っても、実際には賃貸目的で購入することはできますし、融資も居住用とは異なる形になります。

サラリーマンでもローンが組めるのは何故?

すでに住宅ローンを抱えているのにも関わらず、投資用マンションを購入できるのは何故でしょうか。

実はこの融資は、個人の収入や資産を担保にするのではなく、マンション経営という事業を担保としているものです。そこで査定の対象となるのは、賃貸がつきやすい物件か、どの程度の家賃収入を得られるのかといったことです。早い話が、ローンの返済を家賃でまかなえるのかを査定しているわけです。

ここでポイントとなるのが、空室リスクです。賃貸物件には空室となる部屋が幾つかあります。そうでなければ、次の入居者が部屋を借りることはできません。問題は、マンション経営のオーナーの立場となれば、空室となると収入が無くなるということです。つまり、ローンの返済は自分で行う必要が生じます。そこで、資産運用のためにマンションを購入するのであれば、賃貸需要が多い場所を探すことが基本となります。空き部屋となっても、すぐに次の入居者がつきやすい立地を探すわけです。

つまり、空室リスクの少ないマンションを投資用として購入するのであれば、たとえ住宅ローンを組んでいるサラリーマンでも融資がおりることになります。

実際にどの程度のお金が必要なの?

サラリーマンでも投資用マンションを購入できることは分かりました。ただし条件として、購入金額はおよそ年収の8~10倍くらいまでとなります。さらに融資が通りやすい条件として、年収は400万円以上、上場企業に準ずる中小企業で3年以上は勤務することとされています。これは平均的なモデルなので、金融機関によって条件は変わります。

さて、融資はおりるとしても、投資というからにはそれなりのお金は必要なのでは?と思うものです。もちろん、全くの手持ち資金無しというわけにはいきません。

まず頭金ですが、新築でも少なくとも5%は必要とされます。ただし、まとまったお金があれば、それを定期に入れることで頭金がゼロとなるケースもあります。他にも不動産取得税や修繕積立基金など諸費用は必要になります。大事なのは、それをいかに回収するかということです。ここで、不動産投資における利益について考えることが必要になります。

資産形成か利益確保か

マンション経営の目的は、実はふたつあります。ひとつは安定収入を得る資産として保有することです。もうひとつは売却して利益を得ることとなります。

売却によって利益を得る仕組みは、次のようになります。

例えば仮に、数年運用した後に購入金額と同じ額で売れたとします。このままではプラマイゼロです。実際には諸費用と売却時の仲介手数料が持ち出しとなるのでマイナスです。一方でローンを家賃で返済することにより、その元本部分が売却時に手元に残ることになります。これが実質の利益です。そして売却時金額が低ければ値下がり分が損失に、逆に値上がりすれば利益となります。

もっとも、ほとんどは値下がりするので、その値下がり分と諸費用などをいかに元本部分でカバーできるかがポイントとなります。よく家賃利回りは何%との広告を目にしますが、実際の利益として考える利回りとは、この売却時の利益から算出するのが正解です。一方で安定収入として保有するならば、いかに持ち出し資金を出さずにローン返済を行うかがポイントになります。

コツは余裕のある時に繰り上げ返済をして、金利負担を減らすことです。返済期間も短くして早めに完済することにより、後は家賃がそのまま手元に残るようになります。

実際にマンション経営は得するの?

マンション経営の主な説明は以上のようなものとなります。それで結局、得するの?と思うことでしょう。結論から言えば、売却目的となると難しいかもしれません。それよりも早めにローンを完済して、老後の安定収入となることを目指すのが良いでしょう。それを無理せずに行えるならば、得すると言えます。おそらく、そこで投じたお金をそのまま定期に入れておいても得られないほどのリターンを得ることになります。そのために必要なことは、空き部屋となる期間を短くすること、この1点のみです。

マンションは築年数が古くなれば、得られる家賃も少なくなります。まずはそれを前提に資金計画を立てることが大切です。そして賃貸需要に合った物件を選ぶこと。単身者が多い地域でファミリーマンションを購入するのは避けるということです。さらに、住む人にとって魅力ある部屋にすること、これが1番大切です。

マンションは生活の拠点です。誰でも満足できる生活拠点を持ちたいものです。そのためには何が必要なのかを考えることが大事です。不動産投資セミナーに参加すると、利回りや利益の出し方が話題のメインとなります。けれどもそれは、借り手が住みたいと思える部屋を提供して初めて得られるものです。つまり、マンション経営の目的は利回りを求めるよりも、喜んで借りてくれるような部屋を持つということです。冒頭でのマンション経営で大切なことは?の答えはここにあります。それを目的として情報収集をすれば、必然的に必要な知識は得られます。

終わりに

サラリーマンでもマンション経営はできます。ただし、そのために勉強すべきことは実に多くあります。

例えば節税対策や維持費のことなどですが、残念ながらここでその全てを述べることはできていません。けれども何よりも大切なことは述べました。実はこれは株式投資など、投資活動にも共通する大事なことです。いかに利益を求めるのかではなく、いかにその技術を高めるかが求めるべき目的です。結果は後からついてくるものですし、マンション経営も同じです。喜んで住んでもらえる部屋を手に入れるにはどうすれば良いのか、それが目的ということです。そしてそれが資産形成につながるものですし、マンション経営の面白さでもあります。

マンションを賃貸にして家賃収入を得ませんか?分譲マンション総合サイト|スタイルプラス

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