分譲賃貸マンションという文字を目にしたことがあるかと思いますが、これは分譲マンションの部屋を所有するオーナーが賃貸用として貸し出している物件です。賃貸専用マンションとは異なる造りのマンションとなるために、多くのメリットがある特徴を持ちます。
その反面、注意しておきたいデメリットもあるのでご紹介します。これから検討するという方はぜひ参考にしてみてください。
分譲賃貸とはどのようなもの？
分譲賃貸マンションは、その部屋を保有するオーナーが貸し出す物件です。一棟丸ごと貸し出す賃貸専用マンションとは異なり、建物のグレードが高いのが特徴となります。ただしオーナーの都合で貸し出すために、契約期間に条件があるなど一般の賃貸とは異なる点も多くあります。特にファミリーマンションはワンルームとは異なり、投資用で貸し出されるケースは少ないので、転勤などの理由で入居者を募集するケースが多くなります。
また分譲賃貸マンションを探す場合、特にそのような明記がされていないことも多いので見つけにくいという特徴もあります。そのために探し出すためには色々と工夫が必要にもなってきます。住みやすさなどのメリットに対して、個人相手の契約という点でのリスクも考慮して検討する必要があります。
分譲賃貸のメリット
本来一生暮らすことを目的とした分譲マンションなだけに、それを賃貸として借りることには多くのメリットがあります。
住みやすさが魅力！しっかりとした構造がメリット
賃貸専用マンションは収益性を優先するので、過剰な耐震性を備えた構造であることは少ないです。一方で分譲マンションは居住性の良さをアピールするので、構造がしっかりしています。騒音などの防音性や断熱性が高いといった住みやすさが特徴です。
例えば分譲マンションでは、遮音性を高めるために、床スラブに中空構造となるボイドスラブが一般的に使われています。隣の住戸との境である壁も、コンクリートを厚く確保しています。また外部からの音を遮断する二重窓やペアガラスは断熱効果もあるので、室内環境を快適に保つことができます。
さらに地震への備えとして、免振構造を持つ分譲マンションなどが増えています。耐震構造とは異なり、地震のエネルギーを逃がす方式なので揺れを感じにくくなっています。
設備が充実して住みやすい
居住性を高めるための設備が充実していることも、分譲マンションのメリットと言えます。例えば便利な浴室換気乾燥機や床暖房はもはや標準装備となっています。加えてキッチンでの調理を楽にするディスポーザーや、食器洗いの手間を省く食洗機もビルトインされています。
間取りに関しても、パントリーやウォークインクローゼットなど収納を充実させている物件も多くあります。また消臭機能のある壁紙を使用したり、乾きやすい風呂床を採用するなど暮らしやすさを高めていることが分かります。
さらに生活のランニングコストを抑えることができる、エコキュートや太陽光発電を伴ったオール電化といった、光熱費を削減できる設備を備えた物件も増えてきています。
資産価値を維持するマンションの管理体制
分譲マンションの管理は、賃貸マンションよりも資産価値の維持を重視している点で充実しています。
まず大規模修繕計画を立てて適切な補修工事を行うので、居住性を快適に維持することができます。もちろん共有部での不具合があればすぐに対処しますし、改善が必要とあれば対策も立てます。
またマンションの住人が管理組合を作っているので、何か問題があればすぐに対応しています。そのために住人同士でのトラブルが発生しても、対応策を検討するので安心して暮らせるというメリットがあります。
さらに大規模マンションの場合、24時間体制で管理する物件も多く、セキュリティ面に関しても安心できます。夜中に何か異常が発生しても、すぐに対応してくれるというわけです。
将来のマンション購入の参考になる
将来自分たちも分譲マンションの購入を計画しているのであれば、分譲賃貸マンションに住むことで色々と参考にすることができます。一度購入したら簡単には住み替えることができないので、事前にチェックできるというわけです。
例えば構造はしっかりしていても、建具などの予算を削減しているような物件もあります。どの程度の価格でどの位のグレードの造りになるのか、住むことで分かってきます。購入予算にも限りはあるので、どのような点なら妥協できるのかも分譲賃貸マンションに住むことで確認できます。
またマンション内にどのようなファミリーが住んでいるのかもチェックすることができます。分譲マンションは購入すれば管理組合に参加することにもなるので、賃貸マンションよりも住人同士の付き合いというものが大切になります。
こういった事柄を事前に体験できることは将来の購入計画にも大きな財産になります。
分譲賃貸のデメリット
一見いい事ばかり多そうな分譲賃貸にもデメリットはあります。
事前に知っておくことで、トラブルを避けることができるので、借りる前にはしっかりと念頭に置く必要があります。
管理規約がオーナーごとに違う
分譲マンションは所有するオーナーとの賃貸契約を結ぶことになるので、その管理規約もオーナーによって変わることになります。そのために内容は細かく精査する必要があります。中身をよく確認せずに契約すると、後でトラブルの原因にもなるので注意しましょう。
例えばオーナーが転勤のために、エアコンや照明器具などはそのまま使うという規約がよくあります。この場合、故障しても交換した後に勝手に処分できないので注意が必要です。賃貸マンションであれば設備の故障対応をしてくれますが、分譲賃貸の場合には対応してくれないこともあります。また家具などが残っている場合にはどのように使用するのかなど、細かく規約に記されることになります。
他にもペット飼育可能な分譲マンションでも、貸し出しているオーナーがペット飼育不可としている部屋もあります。
比較的高額な物件が多い
分譲マンションは設備などが充実しているので、家賃設定も高くなりがちです。賃貸マンションなら収益性を重視した設計なので、借りやすい家賃設定にすることもできます。けれども分譲マンションの場合には、一般的な賃貸マンションの賃料相場との単純比較ができません。付加価値の高い物件であれば入居希望者も多いので、それに見合った家賃設定にしているところが多く見られます。
また古い分譲賃貸マンションであっても、リフォームにより居住性を高めている部屋の場合には家賃設定が高くなります。一般的に賃貸マンションは築年数に応じて家賃単価も下がります。けれども分譲マンションの場合、リフォームやリノベーションにお金をかけている場合があるので、その分家賃に上乗せすることになるわけです。
オーナーはプロではないので神経を使うことも
分譲賃貸マンションは貸主がプロの業者ではなく一般のオーナーなので、様々な対応に不慣れであるという点もデメリットになります。
例えば室内の設備に不具合が起きた場合、対応が遅れることがあります。給湯器が故障してしばらくお湯が使えない、などといった問題も発生するわけです。
あるいは元々個人で所有する部屋なので、その扱いにはかなり神経を使うオーナーもいます。賃貸専用マンションであれば、退去時の清掃後に多少汚れや傷が残っても気にしません。けれどもオーナーの場合には自分たちが後で住むことを考えると、かなり細かくチェックする場合があります。そのために室内に極力傷をつけないように気を遣って住むというようなケースもあります。
定期借家になっている物件には注意が必要
分譲賃貸には、投資用・資産運用として貸し出すことを前提に購入しているお部屋と、オーナーの転勤に伴う空室期間のみの貸出のお部屋があります。
元々は居住用に購入したマンションを、転勤などの理由で貸し出すことが多いのがファミリー向けの分譲賃貸マンションです。そのために借りる期間が限定されるケースも多いものです。オーナーが転勤から戻れば契約は更新せずに終了となり、強制的に引っ越しをせざるを得なくなります。そのため借りて都合でずっと住めないというデメリットがあります。
また定期借家契約の場合、オーナーのリスクを考慮した解約時の違約金が発生する場合があります。例えば3年契約で2年後に借主が契約解除を申し出た場合、残りの1年だけ借り手を探すのは難しくなります。そのために途中解約に関しての違約金を契約条項に入れるケースがあるというわけです。もちろん定期借家契約の場合、家賃は安めに設定されることがほとんどです。そのメリットとデメリットを考慮する必要があります。
分譲賃貸マンションの探し方
分譲賃貸マンションを効率良く探すには、高額帯の賃貸マンションを多く取り扱っている不動産屋を探すことが望ましいです。
理由としては、普段から高額帯の賃貸マンションを扱っていれば、そういった顧客層(お客様)を抱えていることになります。その為、分譲マンションオーナーも優良な顧客を紹介してもらえる不動産屋に部屋を預けることが多いわけです。
実績が多い不動産屋に頼んで、早めに入居者を見つけ賃貸収入を得たいというのは、オーナーとしては当たり前の感情ですので、そういった不動産屋に多くの分譲賃貸が集まる傾向にあります。
分譲賃貸マンションのまとめ
分譲賃貸マンションは建物のグレードが高く住みやすいメリットがある反面、所有するオーナーによって規約が違ったり、企業が行うプロのオーナーでないなどのデメリットも存在します。そのメリットとデメリットを考慮した上で検討することをおすすめします。もちろん契約書や管理規約を精査して、問題がなければ無暗に警戒する必要もありません。賃貸専用マンションとは違う住み心地を楽しむことができます。
